经营场所进居民楼 需多部门合力治理
住宅改经营场所，要先得到邻居的同意
长春市民胡先生去年购买了新房，他还没有感受到乔迁的喜悦，就被楼道里络绎不绝的各色人流闹得寝食难安，“有人在我们单元开了课后班，每天孩子吵、大人闹，住宅咋还改商用了呢？”胡先生说，为此他还翻阅了相关法律法规，《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。“也没人问过我呀！”胡先生困惑而烦恼。
一个现象
课后班等经营场所潜伏居民楼
昨日上午，来到胡先生居住的位于红旗街附近的一个居民区，站在临街的一栋居民楼下仰望，课后班、视力矫正等几个经营场所的牌匾或挂在二三楼的窗口，或喷涂在玻璃上，看起来非常醒目。而绕着胡先生家的小区走了一圈，看到，就连一旁的高层住宅楼也没能幸免，多家教育培训机构、补习班，甚至美容院藏身其中，从牌匾的悬挂位置看，以二至四楼居多。
经营场所藏身居民楼，只是繁华商业区的个别现象吗？昨日，在长春市内其他地方进行了随机调查。在乐群街一处老居民区里，也看到，临街的一栋居民楼的二三楼里，竟汇聚了电脑间、美容院、时尚宾馆等四五家经营场所。
居民说：
经营场所藏身居民楼有四宗罪
第一宗罪 扰民 “自从楼道里开了课后班，我的耳边就没清净过。”说起楼道内的经营场所，胡先生一肚子火，他告诉，每天晚上学校放学得20点左右，还有双休日的全天，楼道里就没消停过，来上课的孩子常常大呼小叫地在楼里跑跳，来接送的家长有时候会在楼下等候，有时候则干脆在楼道里聊天。
第二宗罪 存在安全隐患 最让居民不能忍受的是，自从楼里有了经营场所，小区的大门和单元防盗门都形同虚设。每天几十个陌生人在单元里出出入入，嫌防盗门碍事，平时总拿东西别着门，现在还干脆把门锁弄坏了。随着天气转凉，越来越多的家长都会进楼道等候，烟头遍地，“住宅消防设计和商用的写字楼不一样，人员密集肯定会存在消防安全隐患。”胡先生说。
第三宗罪 侵占公共资源 与胡先生有同样困扰的还有同小区临街的高层居民楼住户。居民陈女士说，自家单元里也有经营场所，美容院和补习班都有，明明就在二三楼，可来的人还都要坐电梯，特别是来上课的孩子，把坐电梯当成游戏，来回坐着玩，居民有时候着急却上不去电梯。“电梯也有使用寿命的，他们天天这么坐，还乱按按键，要是坏了，维修费用谁出？还不是我们这些楼内居民。”陈女士说，对这些开在居民楼内的经营场所，物业公司收取的是远低于商业用房费用的住宅物业费用，而其增加的服务成本，就要由其他业主代为承担了。”
第四宗罪 偷逃税 国家利益受损 “小处说，是我们邻居受损失，往大处说，其实也是国家的损失。”采访中，胡先生告诉，他认为“住改商”也会让国家蒙受损失，因为商用房屋的土地使用权使用年限为40年，如果购买住宅却从事经营，实际就享受了住宅70年的土地使用权，这必然导致了国家土地使用权出让金的损失。而很多经营场所之所以选择藏身居民楼，更是因为未经工商注册，且可以偷逃税。
经营者说：
进驻居民楼最大的好处就是省钱
噪声、人员混杂，带给邻居众多烦恼。那么，是什么原因让诸如补习班、美容院之类的经营场藏身居民楼内呢？
以顾客的身份进行了走访。“课后班的位置一般会选择在学校周围，这样学生和老师都方便。”一位经营补习班的女士道出了真相，“不用担心教育主管部门检查。”一位送孩子来上课的家长说，在居民楼里上课肯定好处很多，最重要的还是能规避一些检查，房子是租来的，换个地方也方便。而在一家减肥美容院里，得到的答案是这里租金相对便宜，水电费用也低，“我们成本低一点，也能给消费者更实惠的价格。”店员说。可居民楼里开店，是否取得了营业执照呢？一问及营业执照问题，店员便开始顾左右而言他。
调查
工商部门：经营场所能否进居民楼 邻居说了算
经营场所到底能否入驻居民楼内呢？咨询了长春市工商行*管理局企业处的工作人员，他表示，培训班是否能开在居民楼内归教育部门管理，至于其他的企业、商家，按照相关规定，想将住宅改变为经营性用房的，要提交住所（经营场所）所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，才能办理工商营业执照。也就是说，将住宅改变为经营场所，要先得到邻居的同意，如果邻居不同意或根本不知情，都属于向工商管理部门提供了虚假材料，居民可以举报。而针对很多藏身居民楼的经营场所根本没有工商营业执照的情况，这位工作人员也表示，这种情况居民也可以举报，举报电话为：12315。
社区居民：
住房改商用 10个邻居9个不同意
既然经营场所能不能开进居民楼，由邻居说了算，那么邻居们都如何看这一问题呢？
市民苏女士表示，如果是自家邻居想把住房改商用，出于安全和清净的考虑，她是不会同意的。而采访中，受访的10位市民中，9位表示不认同，只有一位市民觉得如果是开小超市方便居民的，她可以接受。
随即与几个社区取得联系，社区书记都表示，最近几年确实遇到过辖区内居民要把住宅改商用，来社区要求出具不扰民证明的，但都被回绝了。“扰民不扰民，不能由社区说了算，而应该由左邻右舍说了算，社区无权出具这样的证明。”普庆社区陈书记告诉。
监管困境 社区 只能将情况反映给街道
普庆社区陈书记介绍，每年社区都要接到居民的一些投诉，像是开在居民楼一楼的烧烤店扰民，“社区没有执法权，只能将情况反映给街道，或进行协调。”
物业 一些扰民场所无法取缔
长春市多家物业公司的工作人员表示，面对住改商，他们也有同样的困扰。因为现在长春市很多小区都是封闭式小区，原本外来人员、车辆不能随意出入，但现在确实有一些美容院，甚至小公司开在居民楼内，于是很多非本小区的人员频繁进出，增加了小区管理的难度，带来了不小的治安隐患，“小区居民也有反映的，但物业管理部门无权对‘住改商’进行强制性管理。”不具备行*执法权，无权取缔小区内一些扰民的经营场所，也成了小区物业的难题。
工商 对民宅没有入室检查权
采访中，吉林常春律师事务所的宗丽娜律师直言，按照《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。“但是管理肯定是有难度的。”宗丽娜表示，向工商部门投诉，是市民通常会采取的方法，但工商部门对于民宅没有入室检查权。而目前在居民楼里开设的经营机构，往往比较隐蔽，如果没有人指引，工商部门很难对其实施监管。同时，由于住宅属于私人财产，如果业主不进行出租管理登记，或者在登记时有意隐瞒，管理部门也无法进行监管。
律师声音 最有效的办法就是走诉讼程序
“目前可能最有效的就是走诉讼程序。”宗丽娜表示，按照相关司法解释，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
