岳阳晚报全媒体记者段佳贤
为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，《湖南省物业服务收费管理办法》（下简称《办法》），自年5月15日起施行。修订后的《办法》对物业收费等内容进行了规定。
《办法》明确了5项收费内容
物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准实行政府指导价。而别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准实行市场调节价。已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费等3项费用实行政府指导价；物业服务人进行物业备案的时间节点。执行前期物业服务期间政府指导价标准的物业费如何调整；已办理房屋交付手续但未入住或使用的空置房交纳物业费按不超过90%缴纳。具体优惠幅度由市、县确定。《办法》还指出，未成立业主大会前，由物业服务人代管物业共用部位、共用设施设备经营收益，经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。
业主：物业和业主争利收支不透明
近些年来，一些物业公司与小区业主之间的矛盾越来越尖锐，有的业主甚至还停缴物业费用。而物业公司则表示，部分业主因长期拖欠物业费用，导致物业公司无法正常管理小区。物业、业主，就好像是一对冤家，公说公有理婆说婆有理。那么，在岳阳，物业、业主、相关部门又怎么说？记者进行了采访。
家住岳阳楼区北港路某小区的业主王先生说，小区物业存在偷偷移植走小区价值高的绿色植物；小区的保安老龄化严重，保安的年龄平均在55岁以上，导致很多服务不到位；在维护维修小区公共场所时，频繁申请维修基金，物业不舍得一点点投入；后面开发楼盘门禁基本不能使用，厂商倒闭，找不到售后，物业也不作处理。
住在南湖大道某小区的罗先生说，他先后入住过三个小区。第一个小区，因为卫生清理、房屋质量问题、物业协调不力等原因，导致一些业主拒缴物业费。第二个小区，因地下停车场违规租赁给他人作洗车作坊，入口大堂又准备租赁给他人做酒店前台等一些违规侵损，导致暂停缴纳物业费。第三个小区收支不公开，或敷衍了事。三个小区都是类似情况，好一点的会短期公布一个总账，根本没有明细可能。比如道闸广告收入、电动旋转门的门扇广告、停车费收入等等，都是些糊涂账。
记者通过采访了解，业主对物业收费不满主要有以下原因：
物业公司只管收钱，不作为。有的物业公司为了省钱，招聘了一些50-60岁的人来做保安，小区人员进出没有人管，而且保安也不会定期在小区里巡逻，这样让业主们缺乏安全感。有些小区居民遇到麻烦，想找物业公司来处理，物业公司人员却迟迟不来，即使来了态度也很差。
物业公司收费项目不公开透明。有些小区居民请物业工作人员更换水龙头，却被告知要收费，而且还不开具相关收据。此外，有些物业公司只免费给每个家庭送一张门禁卡，多出的门禁卡则需要另外收费。针对这些情况，小区业主要求物业收费要做到公开透明，不能乱收费。
物业公司利用小区公共区域出租来赚钱。有些小区物业把小区的停车位出租给外来车辆，收取停车费。有些物业公司在小区过道两边，以及大楼门口和电梯间里做广告。这让小区业主很恼火，要求物业公司把出租小区公共部位收取的钱给大家分红，并且将账目明细公布出来。
物业公司：职责范围不清晰我们有委屈
在市场经济里，物业是个非常特别的行业。其特别之处在于，甲乙双方的职责范围无法清晰。《物业服务合同》的标的无法精准地量化。面对同一条款的要求，双方的主观性都能认定项目的完成度。业主方（甲方）只负责监管物业的服务到不到位，而不管服务的费用到不到账。这种现象存在于每一个小区，同时也困扰着每一家物业企业。即便物业公司再努力，总有业主会找出一个理由不支付物业费。
记者采访了湖南新富兴物业管理有限公司富兴御城的项目经理彭真。他认为重新修订后的《办法》，相对之前的管理办法，加强了物业服务收费的管理监督工作，实行物业服务收费登记标准，对违反相关法律法规的价格管理政策的行为，明确了进行监督检查和处罚的监管单位。更加明确了相关费用的责任主体，有利于物业服务人员收取相关的服务费用。
但有些炒房或多套房的业主，可以以此为由，每次提出一点房屋质量问题来拒绝收房，并拒绝交纳物业费。对此，彭真建议，有关部门约定以开发商取得《竣工验收备案表》为房屋验收合格的判定标准，在购房合同内约定开发商维修整改的期限，如未超过整改期限整改完毕，视同以达到交付条件；如超过整改期限，则开发商需要向物业支付维修期间的物业服务费。由政府制定相关地方法规，约定已办理装修手续当天开始则视为已入住或已使用；约定未入住或未使用的空置房交纳物业费定额为90%。
湖南昱鸿物业服务有限公司总经理任强认为，对于办理交付手续但未入住或未使用的空置房物业费不超过90%缴纳，具体优惠幅度由市、县确定，这一条具体操作时物业企业有很大的不确定性。其次，买受人在查验收房时存在购房合同质量要求的，整改期间的物业费由建设单位缴纳。实际操作中可能会发生业主因自身原因暂时不用房屋就以多种理由不收房。他建议，当地政府应该就这些问题出台相关配套文件，来指导物业行业的具体实施。
美的物业岳阳项目负责人熊启良说，他对于《办法》实施有几点建议。关于管理办法中空置房不超过九折交纳条款，存在如何鉴别空置房的定义，是按没收房就算空置还是收房了没居住也算空置，多久没居住算空置，这都需要具体明确。针对入住率较低的小区，管理费打折影响尤为严重，打折后现场的服务及管理势必有影响。对常住的业主显得不公平，势必引起投诉而拒缴管理费，如此将成为恶性循环。根据规定，买受人在查验收房存在不符合法律法规或者质量要求可以拒绝收房或拒缴管理费。但根据相关法规，开发商取得最终的竣备验收就视为符合法定收房条件。所以，如何区分鉴别也需要有具体界限。
律师：厘清行政管理体制规范物业收费
律师对修订的《办法》有哪些方面的看法呢？记者采访了湖南越一律师事务所刘忠伟律师。
刘律师认为，此次修订的《办法》，明确如下几点：
进一步厘清行政管理体制，促进物业服务向更高水准发展。《办法》确定了发改委、住建和市场监管部门管理的制度，在横向上和纵向上该办法均作了合理和科学的安排，这将助力促进我省物业服务水准向更高层次发展。对实行政府指导价的前期物业服务收费事项做了较大更改；修订将保障性住房、房改房和老旧小区剔除出了政府指导价适用范围，统一改为业主大会成立之前的普通商品住宅实行政府指导价；要求建设单位依据相关规定拟定前期物业收费标准，并将该标准明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中明确规定；规定前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同应明确约定物业服务质量等级、物业服务内容及通过备案审查的物业收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，同一服务合同的同一事项收费应当一致……此举将进一步倒逼物业服务企业改进管理体制，促使物业服务企业未广大居民提供更优质的物业服务。
物业费交纳义务人部分出现较大变动。《办法》明确规定物业买受人故意拖延办理交房手续的，该部分物业服务费用由建设单位垫付并负责追缴，此举将在很大程度上缓和业主和物业公司的矛盾；交房但未入住或者未使用的，该部分物业费用最低九折，具体优惠幅度由市、县决定。这一规定更灵活，符合当前物业服务领域现状；明文规定业主出租法定不计面积的建筑物，要按用途交纳物业费用；规定物业费用可以预收，但最长预收时间不超过一年。《办法》规定建设单位首先应当制定车库租售方案，明确车库权属及数量，租售价格，有效期，并按规定报住房部门备案。建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得与商品住房捆绑销售。
进一步规范共用部位等经营收益的公示。《办法》用一条专门条款（第二十条第一款）规定在未成立业主大会前，由物业公司代管物业共用部位经营收益，经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。该条规定将为业主行使共用部位经营收益监督权提供了具体法律依据。
住建部门：推进我市物业管理提档升级
《办法》重新修定实施后，作为物业的主管部门准备怎么做？岳阳市住房保障服务中心相关负责人介绍，5月24日，年度全市物业管理和物业维修资金管理专题工作会举行。结合各级对安全生产的工作部署、市委两新办关于物业服务行业党建工作年度的工作安排、《湖南省物业服务收费管理办法》、《湖南省住宅物业承接查验办法》、《岳阳市物业管理和物业专项维修资金管理考核办法》等文件精神，对相关工作提出了意见。结合市物业管理和物业专项维修资金管理考核方案要点，尽快部署开展相关工作。站在以人为本、构建和谐社会的高度，尽职尽责地开展工作。通过加强监督考核，切实推进岳阳市物业管理提档升级，增强广大人民群众的幸福感、获得感、安全感。
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