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国内首批Reits正式发售
5月31日,我国首批9只公募基础设施REITs正式公开发售。据不完全统计,首批REITs产品超募逾10倍,将开启比例配售。
公募REITs的火爆从早前的网下询价和机构认购环节就已见端倪,私募基金,商业银行、保险、券商的资管机构均有参与。
本文认为公募REITs成为现象级产品的原因:
①作为我国全新的证券品种,首批公募基础设施REITs规范程度高,项目质量优质,收益率可观(不动产类REITs在4.1%-4.74%之间,特许经营权REITs在5.91%-11.71%之间)。
②与固收产品及信用债不同的是,公募REITs期限较长,资产今后还有增值空间。
③中国资产管理规模大,资金面充足,投资公募REITs可以更好地实现资产配置,一定程度缓解了资产荒。
这9只公募REITs合计募集金额.03亿元。其中,中航首钢绿能的每份定价最高,达13.38元/份,该项目募集金额总计为13.38亿元。而募资规模最大的则是平安基金管理的广州交投广河高速公路项目,该项目募集份额为7亿份,每份定价为13.02元,募集金额高达91.14亿元。
(数据来源:CNABS,公开发行尚未结束,发行规模暂未更新)
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公募基金Reits
一、什么是公募REITs
REITs(RealEstateInvestmentTrusts),即不动产投资信托基金,简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品,在证券交易所公开交易。
二、海外REITs市场介绍
REITs起源于20世纪60年代的美国房地产市场,在地产景气度和低利率周期的宏观背景下,同时受税收优惠政策鼓励,在90年代迎来井喷式发展。应用领域从零售地产扩展至办公、住宅、酒店、工业、伐木业、医疗保健、自建仓储、基础设施、数据中心、多元化、专业化等12大领域。
截至年末,美国REITs总规模达3.5万亿美元,其中公募REITs规模达2.5万亿美元,REITs的潜在市场非常大。未来10年内,我国信贷资产证券化、企业ABS/ABN、REITs的总规模预计将会增加至5至万亿元。
(数据来源:Nareit)
日本REITs(下称J-REITs)目前处于高速发展期,投资对象从单一写字楼物业扩展到酒店、物流设施等。截至年5月,J-REITs总市值达13.27万亿日元,共有63只J-REITs上市。
此外,日本于年4月正式推出基础设施REITs,并在东京证券交易所单独设立了基础设施投资基金板块,为投资于可再生能源、电网、交通及通讯设施的投资基金提供交易场所。截至年2月,东京证券交易所共有7只已上市的基础设施投资基金,持有的底层不动产均为日本境内的光伏发电设施。
(数据来源:JPX)
三、基础设施REITs是实体经济重要的融资渠道
日本作为发达国家,资本市场已经相对成熟,然而其新兴产业的发展仍然缺乏长期资本的支持。以光伏为例,光伏电站作为日本实现碳中和目标的重要产业之一,融资需求迫切,但在发展初期缺少长期持有电站的资金。基础设施REITs,能有效解决光伏企业的资金链问题,提供长期稳定的融资渠道。因此日本早期的基础设施REITs产品都是光伏电站项目。
从光伏电站的发展阶段来看,在项目获取阶段依靠几千美元的自有资金就已足够,土木工程阶段依靠私募基金,到电器工程阶段依靠私募基金加上短期的银行贷款,最后运营阶段用基础设施REITs退出,电站开发的每个阶段都可以匹配最合适的融资方式。
中国基础设施建设同样也存在缺少长期资本的问题,在这方面的资本需求远超其他发达国家。因此,基础设施REITs在中国的应用场景更广,REITs能成为新兴产业与实体经济融资的重要渠道。
四、国内公募REITs介绍
国内试点的基础设施公募REITs,是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产,通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目,由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目,并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。首批基础设施公募REITs底层资产包括产业园区、仓储物流、梁桥公路、污染治理及水电气热。
年5月17日,上交所审核通过首批5单基础设施公募REITs项目:
*华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金
*浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金
*富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金
*东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金
*中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
年5月17日,深交所审核通过首批4单基础设施公募REITs项目:
*中行首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金
*博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
*平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金
*红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》要求基础设施公募REITs采取“公募基金+ABS”交易结构,整个产品存续期间封闭运作,无法申购赎回,持有至到期或二级市场交易退出。REITs基金可以通过资产支持专项计划直接持有项目公司股权,或通过SPV先间接持有项目公司股权和债权,再通过SPV与项目公司反向吸收合并的方式实现对项目公司穿透。
资产专项计划直接持有项目公司:
(平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金交易结构图)
资产专项计划通过SPV持有项目公司:
(中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金交易结构图)
(图片来源:CNABS)
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如何投资公募Reits
一、公募REITs的收益与风险
公募REITs的收益主要来自两部分:
①高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策,要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,稳定的分红率类似于债券的派息,表现出债性特点,但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。
②交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作,但后续会在交易所上市交易,投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%,上市首日以后涨跌幅限制为10%。
从9只公募REITs派息率来看,污染治理、梁桥公路等特许经营项目派息率较高,相关产品募集说明书披露的当期净现金流分派率平均值为8.70%,仓储物流、产业园区等非特许经营项目派息率较低,当期派息率平均值为4.36%。
造成上述现象的原因可能在于,特许经营项目一方面底层资产现金流较为稳定,且资产增值占项目收益比重较小,市场交易较不活跃,另一方面资产估值会随基础设施剩余收费年限的缩短而下降,因此投资者对该类项目预期收益率可能会高于非特许经营项目,最终使得特许经营项目债性较为突出。
但是由于产业园等非特许经营项目随着经营能力提升盈利能力逐渐改善,因此对该类REITs投资时应当更加